恒隆地产:迎接“至暗时刻”?

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经历了上半年疫情风波的洗劫,商业地产复苏情况倍受关注,尤其对物业横跨内地、香港的港资企业来说,这一年不仅是大变数之年,更是业务考验的“关键之年”。

7月30日午间,恒隆地产披露2020年度中期业绩。

截至2020年6月30日止六个月内,恒隆地产总收入41.84亿港元,与去年同期持平;营业溢利下跌5%至30.41亿港元。恒隆方面表示,业绩下滑主要是新型冠状病毒疫情带来的不利影响所致。

营业溢利持续下滑

上半年净亏损25.37亿港元

近年来,老牌港资企业恒隆的生意似乎并不“兴隆”。

2020年上半年,恒隆地产总收入与去年同期持平,为41.84亿港元,该收入其实只是物业租赁收入的41.84亿港元,物业销售则没有入账。

恒隆地产表示,前六个月内,公司出售了位于香港浪澄湾的最后一个复式住宅单位。有关出售将于今年稍后时间完成入账,因此,2020年上半年并无就该交易录得任何收入或利润。

事实上,由于物业销售的持续下跌,恒隆地产的营业溢利也在逐年减少。2018,其总营业溢利减少14%68.22亿港元;2019年总营业溢利则减少5%64.87亿港元。而在今年的中期业绩上,其营业溢利继续下跌5%30.41亿港元

除物业销售的影响外,今年恒隆面临的挑战更为严峻。受疫情拖累,上半年集团物业之公允价值净额大幅减少46.42亿港元(去年增加14.38亿港元),其中,已计入物业之公允价值变动来自营业的亏损达18.68亿港元(去年实现溢利43.42亿港元)。

报告期内,恒隆地产股东应占基本纯利则减少11%至19.89亿港元,每股基本盈利亦相应下降至0.44港元。

在计入币45.26亿港元的股东应占物业之净重估亏损后,恒隆地产股东应占净亏损达25.37亿港元,每股亏损0.56港元;而去年同期则实现纯利35.16亿港元,每股盈利0.78港元。

香港零售遭受冲击

内地租金高度依赖上海

商业地产方面,恒隆在香港及内地的物业租赁再现“冰火两重天”。

于2020年前六个月,恒隆地产在内地的物业组合租赁收入增加9%至20.62亿元,零售额亦增长6%。恒隆地产称,该增幅部分来自于2019年第三季度开业的新租赁物业,包括昆明恒隆广场、无锡恒隆广场第二座办公楼及座落于沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。

不过,尽管新开业项目为恒隆带来了新的业绩增长,但从内地物业贡献来看,恒隆地产在内地的经营仍高度依赖上海项目。报告期内,仅上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场两大商业体的收入就达13.14亿元,占内地物业租赁组合总收入的63.72%。

此外,恒隆广场一直试图在内地复制上海模式,可接连出现的“水土不服”问题也让其饱受诟病。目前,恒隆在内地的商业项目仍存在严重的表现失衡。

期内,上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额均实现7%-17%的增长,租赁收入也相应增长6%-15%。而反观沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场、大连恒隆广场项目,其上半年收入还不足1亿元,甚至不及新开业的昆明恒隆广场之收入表现。

而在香港,其业绩现状更令人堪忧。上半年,恒隆地产香港物业租赁组合收入下跌5%至19.07亿港元,营业溢利下降10%至15.65亿港元。

其中,商铺租金减少5%至11.33亿港元;办公物业租金减少3%至6.35亿港元;住宅及服务式寓所租金收入减少14%至1.39亿港元,租出率降仅达58%。

恒隆地产表示,因游客及相关零售消费大幅减少,铜锣湾商铺组合受到最大冲击,来自该组合的收入较去年同期下降13%至2.81亿港元,租出率下跌7个百分点至92%。

与此同时,旺角商铺组合亦因旅游行业相关业务拖累而受到严重影响,期内,旺角雅兰中心及家乐坊的收入减少9%。于报告日,两处物业均维持全数租出。

负债攀升

近半数债务需两年内偿还

疫情之下,企业“现金流”储备的重要性不言而喻。

目前,恒隆地产在内地的业务及发展中项目所需资金,主要由内地营运所得的现金流、人民币借贷以及来自香港的注资提供。

截至2020年6月30日止,受租金减免、疫情支出等因素影响,恒隆地产现金及银行存款结余总额为31.90亿港元,较上年末的33.06亿港元微弱减少6%。但由于现金余额主要来支付建築款項,其利息收入大幅减少68%至3100万港元。

支出方面,其上半年财务费用高达5300万港元,为去年支出的6倍之多(2019年:800万港元)这一花费已超过利息支出净额的2200万港元(2019年:利息收入净额8800万港元)。

值得关注的是,港资商业一向以低负债和稳健经营为特色,而在今年的营运环境下,恒隆地产也显现出压力。今年上半年其资产负债率为27.45% 同比增长10.51个百分点。

借贷方面,上半年恒隆地产负债总额达325.82亿港元,超过去年年底的296.73亿港元。从偿还期限看,1年内到期的债项组合为63.44亿港元,1-2年内到期的达77.43亿港元,两年内到期的债项组合占债项总额的43.23%

恒隆地产表示,债项结余较上年末增加主要是由于支付内地与香港各项发展中项目的建筑款项所致。

上半年不易,下半年如何?在恒隆2020中期业绩会上,董事长陈启宗已坦陈心绪,他向记者表示,“我在这个行道已经40年了,还没见过这个市场是这样的。”陈启宗的担忧来自三个不确定:其一为疫情,其二为香港社会环境,其三为国际关系。从行业角度看,这也是2020年留给每个港资企业的时代命题。

内容来源: 奇点商业资本论

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