星盛商管赴港IPO:1元清理负资产
文/乐居财经研究院魏薇
1月17日晚间，“星盛商业管理股份有限公司”向港交所递交了上市招股书（以下简称“星盛商管”）。黄楚龙加快了资本市场的布局，即将出战港股。
通过资产重组，星盛商管已间接持有星河商置100%股权。2016年登陆新三板的星河商置，在随后两年多的时间内并没有取得实质性发展，2018营收下降，筹资现金流录得为0。2019年下半年退出新三板之际，就传闻其将转战港股。黄楚龙也曾公开表示，星河控股要在2023年实现1500亿元的营业规模，营业利润150亿元。
为支撑快速发展，资本的加持必不可少。作为星河控股设立的上市平台，黄楚龙欲通过其打开资本市场通道，他的商业地产版图正一点点展开。
与宝龙商业相比，业务侧重点不同
宝龙于2019年2月启动拆分商管上市计划，冲击内地商业管理领域在港上市的第一股，并于年底成功上市。虽同被定义为“商业运营服务提供商”，两家的侧重点有所不同。
从收入来源上来看，星盛商管主要依靠对一系列商用物业的准备和运营阶段，提供委托管理服务和品牌及管理输出服务获得收入，业务范围包括定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务及增值服务，其中委托管理服务的占比一直维持在总收入的75%以上。
星盛商管业务分布
对于宝龙商业而言，收入来自商业运营服务和住宅物业管理服务两方面，而商业运营服务是收入的主要来源，该项业务的服务对象主要为零售商业物业，也涵盖准备和运营阶段，服务类型包括市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务，商业运营及管理服务等。
宝龙商业业务分布
同作为商业地产旗下的平台，这两家都属于典型的轻资产运行企业。招股书披露，截至2019年6月底，宝龙商业总资产为21.2亿元，其中流动资产占比86.34%。截至2019年9月底，星盛商管的总资产为3.28亿元，其中流动资产占比82.49%，固定资产占比都相应较小。而宝龙地产也曾透露，进行商业拆分主要是处于轻资产的考虑，资产端主要还是在地产控股里面。
在业务来源上，两家公司对母公司的依赖都较为严重。自2016年，宝龙商业来自母公司的收入占比持续超过95%。同样地，在2017年至2019年9月，星河控股及其联系人对星盛商管的收入贡献占比分别为90.2%、88.4%及88.6%。
高毛利业务多，星盛商管盈利能力更胜一筹
业绩方面，在2017年、2018年、2019年9月底，公司录得的收入分别为2.78亿元、3.29元、2.90亿元，期内利润分别为4794万元、7779万元及8371万元。毛利润由1.38亿元增加至1.50亿元，毛利率由49.9%提升至51.8%。净利润由8563万元升至1.09亿元，净利率则由17.26%上升至37.59%，整体营收态势良好。就其毛利率和净利率水平来说来说，均远远高于宝龙商业。
就星盛商管自身来说，在三项主营业务中，毛利率最高的是品牌及管理输出服务，自2017年以来，一直维持在66%-69%之间。另外值得注意的是，星盛商管的整租业务占总收入的比重最小，仅有4%左右，而其毛利率在2019年9月末取得了大幅提高，由2017年底的17.6%增加至43.2%，对此，招股书中给出解释，主要是得益于常州武进湖塘项目的平均租金收入因市场知晓度上升而增加。
财务稳健，星盛商管偿债能力较强
从其负债来看，截至2019年9月底，无任何的未偿还的债务，银行借款也一直未有录入，期末现金及现金等价物为1.17亿元，资金流充足。招股书还表示，在未来12个月内，拥有充足的营运资金来满足目前的需要。经营性现金流持续为正，投资现金流则在2019年9月末首次转正。而融资现金流却一直为负，现金持续被用于支付利息和偿还租赁负债，也反映出企业资金的筹集渠道并不通畅。
从流动比率来看和资产负债率来看，星盛商管的轻资产运行模式的优势体现得更为充分，表现总体优于宝龙商业。流动比率虽稍有下降，但仍处在稳健的范围之内，短期偿债能力较强。相比于宝龙商业，星河商置的资产负债率也一直维持在较低的水平。
另外值得注意的是，今年2月，星河商置发布公告称将其持有的深圳星河趣汇创新发展有限公司100%的股权转让星河置业集团有限公司，这两家公司的实际控制人均为黄楚龙，该公司在2018年底的净资产为负400万元，出售代价仅为1元。这波不良资产的腾挪，或是将风险转移至非上市公司，从而保留优质资产以为上市铺垫。
从其他数据也可看出，星盛商管在努力“配置”一张更好看的财务报表。资产回报率在2019年9月底达到了28.4%，相比于2017年和2018年上升不少。股本回报率由2017年底的45.8%，上升至2019年9月底的68.9%。
截至2019年9月末，星盛商管共有38个商业物业项目，总合约面积为287万平方米，其中大湾区的项目占比较高。2018年，星河控股对星河商置设定目标，管理项目超60个，规模要达到350万平方米。
在融资渠道不畅的情况下，又想取得大幅度的业务增长，上市融资似乎是一个可选的“捷径”。以星盛商管的业务模式，不仅可以轻资产的方式运行，其盈利模式也更容易获得港股的青睐，从而获得更高的估值。目前，宝龙商业的市值已经达到70.8亿港元。
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