彩生活：增值社区，打破物管亏损宿命

公司名称：花样年控股集团有限公司(彩生活母公司)创始人：潘军创立时间：1998年起步；2009年香港上市创业地点：深圳彩生活商业模式：物业管理+工程服务+社区增值服务作为内地首个独立上市的物业服务企业，“彩生活”因其轻资产模式在港挂牌两周最高涨幅超过30%，其市值甚至反超母公司花样年控股。本月初，花样年主席潘军从香港上市回到深圳后，第一时间接受了南都记者的采访

公司名称：

花样年控股集团有限公司(彩生活母公司)

创始人：潘军

创立时间：

1998年起步；2009年香港上市

创业地点：

深圳

彩生活商业模式：物业管理+工程服务+社区增值服务

作为内地首个独立上市的物业服务企业，“彩生活”因其轻资产模式在港挂牌两周最高涨幅超过30%，其市值甚至反超母公司花样年控股。本月初，花样年主席潘军从香港上市回到深圳后，第一时间接受了南都记者的采访。

彩生活的商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。在彩生活快速扩大规模，将社区公共资源变现的同时，不少人认为将会影响物业管理质量。对此，潘军说：“未来将把增值服务统一标准化，以社区电商化解决这一问题。”

物管酬金制

物业管理是一个微利行业。广东省物业协会的工作人员向南都记者透露：“目前90%以上的物业管理公司是亏损的。”而南都记者在彩生活的招股说明书中看到，部分物业管理业务毛利率非常高。

在彩生活公布的数据中，2013年如果撇除上市开支的影响，公司的纯利润率达29.5%；2011年和2012年，纯利润率分别为16%和22.8%，远超房地产开发的纯利润率。

彩生活究竟是怎样的模式获得了资本市场的认可？

潘军介绍，彩生活的商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。

彩生活采用“酬金制物业管理”的管理模式，即业委会与物业管理公司签订合同，彩生活代理小区的物管工作，进行管理和智力输出并收取10%的物业费作为酬金，与之相关的人员和物料成本都由业委会承担。招股说明书中提及，在2011-2013年度，这种物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。

工程服务主要包括为小区采买、安装和养护闸机、远程监控、楼宇对讲、报警器、停车场安保等系统。同时开展合同能源管理服务，为业主安装节能灯具，分享电费节省收入。工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率39%。

而社区增值服务则是彩生活中最富想象力的板块。

协助业委会租赁小区的公共空间、在小区内设置广告牌、将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司这些增值服务都不乏为彩生活的生财之道。除此之外，彩生活还在住宅区推出驻场展示室―――彩生活空间，为供应商展示产品和服务例如大米、瓶装水、食用油、水果等日常用品的展示售卖空间。在接到订单后直接有供应商发货并收取一定比例的业务介绍费用。这部分业务的增长迅猛，2013年增值服务收入接近4500万元，在总收入中占比19%，毛利率100%。

“零管理费”何尝不行

账本上漂亮，但小区过度商业化，用户能买单吗？

对此，潘军向南都记者坦言：“现在我们已经开始减少这块。之前我们想靠这个增收，通过卖大闸蟹，卖米、卖油，确实每年也增收，一年大概600万-700万的利润。但从今年开始全部跟电商合作。增值服务统一标准化。”

不过在社区增值服务上，充满了机会。之前潘军曾提出“零物业管理费”的概念。潘军向南都记者介绍，所谓“零管理费”是让业主在彩生活平台里消费，达到一定的积分就可以不用交管理费。

潘军认为，这个信用体系很容易形成。他向南都记者分析：“我有业主的大数据，他每天早上几点开什么牌子车出去，晚上几点钟回来，我都有记录。作为物业公司我们还知道他的产权状况，他的房子是什么时候买的，按揭的状况。所以社区金融、社区教育、社区养老都跟物业有关系，这么多机会，物业管理费相比只是九牛一毛了。”

目前，彩生活最重要的工作是跑马圈地，扩大规模。潘军预计：“到2020年管理物业面积将达到10亿平方米。”

按照潘军的估算，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费将超万亿元，即中国超万亿的内需市场，本地化社区O2O将是主战场。

[众议]

嘉宾：

●中国电子商务协会高级专家庄帅

●花样年控股主席、彩生活主席潘军

●深圳一应社区商务集团有限公司总经理梁志军

●依谷网市场总监陈宇

●大锦汇创始人肖攀

议题1

并购VS联盟

南都：彩生活服务内容非常多，并购计划是怎样的？

潘军：其实彩生活只做平台，更多的钱也会用在并购上，去跟各行业最顶尖的公司合作。比如如果你是做生鲜最牛，那我跟你合作。就好像淘宝一样，你只是来我这开店的，通过我的APP进入你的界面，然后你通过我的配送系统，总之，你要在我社区落地。当然做平台，就需要规模，所以我们也在跑马圈地。

彩生活上市集资所得的60%拟用于并购，目前未有具体对象，但一直有洽谈，目标仍以住宅物业管理公司为主，条件包括管理一、二线及核心城市成熟项目，以及管理面积较大的公司。目标主要是兼并前200强的物业公司。不过我对前十强没啥兴趣，因为一般过于传统，很难志同道合。

南都：无论是并购行业企业还是物业管理，通常来说都需要很大的资本体量及回报率。那对于未上市的物业公司来说，是否有一种更讨巧的方式？

梁志军：先算一笔账：我们长城物业有8000万的管理面积，但是分散到全国40个城市，一个城市平均就200万平方，最多就是20-30个小区。如果集中度不够的话，业主很多，但是10%是用户，2%就是活跃用户。其实这样去做就很不经济、很不划算。

进行并购有两个顾虑：第一，资本要求高，同时也追求回报率；第二，不一定所有企业都愿意并购，尤其是行业内优秀的企业。所以长城物业以“联盟”的方式，向更多物业公司提供平台。而陷入亏损泥淖中的物业公司也非常愿意合作。

我们现在有两块，一块是物业云，一块是社商云。物业云是物业管理的系统。因为中小物业公司没有办法开发这样的系统，这样我们以免费或者低廉的模式来提高效率，降低成本。社商云也可以用特许经营的方式去使用。这样规模很容易扩大，成本很低。

议题2

用户为王VS服务为王

南都：用智能硬件突围社区，是噱头还是捷径？

肖攀：目前做社区生意最大的问题：第一就是如何把用户引流过来；第二是如何增加用户粘度。我们此前也做了各种各样的尝试。但是最终发现，不管是我们还是行业其它APP，都是非常难以留住客户的。为什么呢？我发现，手机客户端使用范围其实很窄。年龄太大的或者太小的都不会用，适龄人群平时又很忙。即便有人下载了客户端，但最多只是完成缴费等事宜，很难增加粘度。

所以我们通过自身投入，希望改造原有的可视对讲，以终端平台替代每家每户的入户对讲机。这样就用最简单的方式增加了用户粘度和使用频次。在这里，用户不仅可以完成可移动的对讲机功能，同时还包括了三大板块：物业管家、车管家和生活管家。这样就很好地解决用户习惯问题。

陈宇：其实就目前来看，用户对于社区服务或者社区商品来说，并不买账。我们作为供应商来说，其实看得比较清楚。发现这些平台对我们的销售额并没有明显增加。

在这样的背景下，如果是以智能硬件突围，其硬件投入太高了。我们现在社区电商的客单价仅仅是35元，远远低于自己网站或者普通的生鲜网站的客单价。如果每家都要投入上千元去获取用户，这成本太过于高企。

梁志军：用智能硬件，目的是为了抢占用户，培养用户习惯。但是别忘了，用户家里的各种终端越来越多，其实对于物业来说还是很难获取到用户。而且硬件的产品标准化很难的。

潘军：我认为还是要集中精力在用户体验这块。现在我们彩生活每年在软硬件的投入部分都是3000万以上。现在确实有一个感受，其实客户对新事物的接受程度比我们设想的要高。如果粘度不够，只能说明还没挖到用户需求。

庄帅：我觉得不管是智能硬件还是其他，最终都要回到社区服务及商业模式上。

我们常划分为四个阶段：第一阶段是渠道为王，这是传统零售时代的提法。第二阶段是流量为王，常常利用流量来变现。第三是移动互联网时代常说的用户为王。第四阶段则是现在社区O2O常提到的服务为王。深处“服务为王”的时代，要深耕服务，仔细去寻找那些长久以来没有被重视到的社区服务更为重要。